Извънредното положение в България действително представлява непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер. Когато то е възникнало след сключването на договори за наем, може ли страна по тези договори да се позове на непреодолима сила. Основният правен въпрос в случая е дали извънредното положение засяга възможността на страните в наемното правоотношение да изпълнят задълженията си или казано по друг начин- дали е налице причинна връзка между извънредното положение и възможността на страните по наемното правоотношение да изпълняват задълженията си.

Наемателят:

Следва да се има предвид, че задълженията на наемателите са свързани със заплащане на наемната цена, а на наемодателите- за предоставяне на определени недвижими имоти за временно ползване. Това означава, че на първо място, непреодолимата сила не засяга задължението за плащане на цената, тъй като банките работят, а и съществува възможност за плащане на цената в брой. На следващо място, следва да се посочи и субсидиарно приложимата разпоредба на чл. 81, ал. 2 от ЗЗД, според която обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от отговорност. Това означава, че непреодолимата сила не засяга задължението на наемателя да заплати наемната цена. Действително, извънредното положение се отразява на финансовата стабилност на наемателя, но не и на задължението му за заплащане на наемната цена.

Наемодателят:

Може ли да се приеме, че наемодателят не е изпълнил задължението си да осигури спокойното ползване на обекта за уговореното предназначение? Този въпрос се откроява с пълна сила по отношение на търговците, ползващи под наем помещения за извършване на дейности, попадащи под забраната в заповедта на министъра на здравеопазването. Считам, че наемодателят е осигурил всякакъв достъп и възможност за ползване на наетите помещения. Заповедта на министъра на здравеопазването забранява достъп на трети лица до тези обекти с цел тези лица да не се събират на едно място т.е. забраната касае дейността на наемателя, а не обекта на наемодателя. Той е осигурил безпрепятствено ползване, но на наемателят е забранено да извършва дейност спрямо трети лица. С оглед на това, извънредното положение не се отразява и на задължението на наемодателя да предостави обекта си за временно ползване.

Принципът на справедливостта, разбира се, налага при извънредната ситуация в страната, страните в наемното правоотношение да се споразумеят  относно мерки, които биха били от полза за всяка от тях. Така например не е справедливо да се оставя наемателя да заплаща наемна цена без да може да ползва наетия обект по предназначение. Същевременно, обаче, не може и наемодателят да се лиши от приход, чрез който покрива разходите за дейността си. Възможните решения са много и зависят от конкретните обстоятелства.